LEMBAGA KOMISIONER ALTERNATIF
SOLUSI BAGI
PENGUSAHA JUAL BELI PROPERTY
( Dalam kasus penolakan balik nama sertipikat oleh Kantor Pertanahan terhadap Akta Jual Beli yang menggunakan dasar Akta Kuasa Jual )
SOLUSI BAGI
PENGUSAHA JUAL BELI PROPERTY
( Dalam kasus penolakan balik nama sertipikat oleh Kantor Pertanahan terhadap Akta Jual Beli yang menggunakan dasar Akta Kuasa Jual )
Pendahuluan
Sejak diberlakukannya Undang-undang nomor 21 tahun 1997 yang diubah dengan Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan dilandasi pada kewajiban kenegaraan dalam rangka kegotong-royongan nasional sebagai wujud peran serta masyarakat dalam membiayai pembangunan, Pemerintah mengenakan pajak terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan. Hal ini mengakibatkan banyak pengusaha yang berusaha dibidang jual-beli property (hak atas tanah dan bangunan) merugi, akibat dikenakannya pajak “berganda” yang harus ditanggung oleh mereka.
Diwaktu membeli property tersebut, harus dibayar pajak BPHTB ( 5% x NJOP/Nilai Transaksi-PTKP ), kemudian sewaktu menjual property tersebut sekali lagi wajib membayar pajak yaitu Pajak Penghasilan ( 5% x NJOP/Nilai Transaksi ).
Menyiasati hal tersebut maka para pengusaha property dalam membeli property tidak langsung membuat Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, melainkan hanya mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( baik dibawah tangan maupun dengan Akta Otentik dihadapan Notaris ) dan Akta Kuasa Jual; demikian dengan maksud apabila kelak property yang dibelinya telah laku dijual, maka pengusaha tersebut menggunakan Akta Kuasa dari penjual (pemilik asal) menjual kepada pembeli.
Seperti diketahui bahwa di dunia bisnis sangat penting faktor kecepatan perputaran modal, semakin cepat dan semakin besar adalah semakin baik dan menguntungkan bagi pengusaha. Dalam dunia bisnis modern saat ini, pengusaha lebih mementingkan perputaran omzet, demikian pula pengusaha yang bergerak di bidang jual-beli property, yang penting tidak rugi asalkan berputar terus modalnya, usaha tersebut masih layak untuk dipertahankan dan dikembangkan.
Namun oleh karena Pemerintah telah menempatkan pajak sebagai salah satu primadona pemasukan/ penerimaan negara, maka ketentuan-ketentuan pajak final ( PPH dan BPHTB ) tersebut dapatlah dikatakan mengorbankan Pengusaha Kelas Menengah. Padahal suatu negara akan kuat sektor perekonomiannya apabila sektor swata kelas menengahnya kuat. Yang terjadi di Indonesia saat ini Kelas Bawah diberikan Bantuan Langsung Tunai (BLT), Yang Menengah diperas bak sapi perah dan Yang Atas berlimpah fasilitas. Aaaahhh itu sih urusan politik yang tidak jelas ( awu-awu). Mari kita lanjutkan aja dengan topik bahasan yang ada.
Permasalahan
Saat ini di beberapa Kantor Pertanahan mulai menolak permohonan Balik Nama sertipikat apabila Akta Jual Beli dihadapan PPAT dimana pihak penjualnya menggunakan Akta Kuasa Otentik ( dalam komparisi akta diuraikan bahwa Pihak Penerima Kuasa/ Pengusaha mewakili atau atas nama Penjual/ Pemilik yang namanya tercantum dalam Sertipikat ) dengan alasan bahwa telah terjadi penyelundupan/ penghindaran pembayaran pajak.
Kantor Pertanahan hanya akan memroses permohonan balik nama sertipikat apabila :
disertai Surat Pernyataan dari Pemilik Asal ( Orang yang namanya tercantum dalam Sertipikat ) yang menyatakan bahwa diantara Pemilik asal dan Penerima Kuasa ( Pengusaha ) tidak terjadi jual beli, melainkan hanya semata-mata sebagai kuasa saja atau
Akta Kuasa digunakan oleh Pembeli untuk membalik nama Sertipikat menjadi atas namanya sendiri. ( Dalam komparisi Akta Jual Beli penerima kuasa bertindak sebagai kuasa dari Pemilik dan bertindak sebagai Pembeli ).
Permasalahan yang terjadi dalam praktek berkaitan tindakan nomor 1 di atas, yaitu begitu mudahnya para pihak ( atau bahkan Notaris/PPAT ) menanda tangani surat pernyataan bahwa antara Penjual (Pemilik) dan Penerima Kuasa ( Pengusaha) tidak pernah terjadi transaksi, melainkan semata-mata hanya pemberian kuasa saja. Hal ini dilakukan tanpa mempedulikan implikasi dari Surat Pernyataan tersebut; yang menurut penulis sangat fatal akibat hukumnya bagi para pihak yang dalam kenyataannya telah membuat Akta Pengikatan Jual Beli dan Akta Kuasa.
Dengan adanya pengikaran terhadap telah terjadinya ”transaksi jual beli” antara para pihak, maka sangat terbuka peluang yang lebar bagi pihak pemilik asal untuk benar-benar membatalkan Akta Pengikatan Jual Beli dan menuntut kembali property tersebut dari tangan Pembeli.
Bagaimana solusi terhadap permasalahan tersebut ?
Pembahasan Masalah
Seperti kita ketahui aturan-aturan umum mengenai Jual Beli diatur dalam pasal 1457 – pasal 1546 KUHPdt.
Inti konsep jual beli menurut KUHPdt diatur dalam pasal 1457 dan pasal 1458, yang memuat definisi dan saat terjadinya jual beli.
Pasal 1457 :
Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
Pasal 1458 :
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Jadi terjadinya jual beli menurut KUHPdt semata-mata oleh adanya kesepakatan antara para pihak, hal yang berbeda dengan konsep Hukum Adat yang dianut oleh Undang
Undang Pokok Agraria ( UU 5/1960 ) yang menganut prinsip terang dan tunai.
Sehingga dalam praktek muncul suatu kreasi ( penemuan hukum/ terobosan hukum ) yang menggabungkan dua konsep tersebut yang saat ini dikenal sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah suatu perjanjian antara pihak penjual dan pihak pembeli mengenai suatu obyek tertentu dan harga tertentu dimana ”secara materiil” hak kepemilikan dan/atau penguasaan atas obyek telah dialihkan kepada pihak pembeli yang juga telah melunasi harga obyek yang dibelinya tersebut, dan peralihan hak secara formil akan segera dilaksanakan menurut peraturan perundangan dibidang Agraria/ Pertanahan, yaitu apabila syarat dan ketentuan dalam Perjanjian tersebut dan Peraturan Pemerintah No 24/1997 telah dipenuhi oleh para pihak.
Syarat dan ketentuan agar dapat dibuatkan Akta Jual Beli dihadapan PPAT sesuai dengan PP no24/1997 dan peraturan perundangan lainnya adalah :
- dipenuhi kelengkapan dokumen para pihak
- telah diadakan pengecekan asli sertipikat di Kantor Pertanahan setempat
- telah dibayar pajak-pajak yang berkaitan dengan jual beli tersebut ( PPh dan BPHTB )
- terhadap obyek jual beli dibayar lunas dan siap diserah terimakan saat itu juga. (Prinsip terang dan tunai)
Dalam praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli terhadap syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan tersebut biasanya yang belum terlaksana hanya masalah pembayaran pajak-pajak. Bahkan biasanya dalam salah satu pasal Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( jika harga jual beli telah dibayar lunas) diatur tanggung jawab terhadap pembayaran Pajak khususnya PPh dialihkan kepada dan oleh karena itu menjadi tanggung jawab Pembeli.
Dari uraian di atas mengesankan bahwa pendapat beberapa Pejabat Kantor Pertanahan tersebut adalah benar yaitu telah terjadi penghindaran/penyelundupan pembayaran pajak.
Oleh karena itu perlu kita analisa lebih lanjut landasan dari pengenaan Pajak khususnya BPHTB. Didalam UU 20/2000 ditegaskan bahwa pengenaan BPHTB harus memperhatikan asas-asas keadilan, kepastian hukum, legalitas dan kesederhanaan.
Dalam pasal 1 angka 2 UU 20/2000 didefinisikan mengenai arti Perolehan hak atas tanah dan bangunan yaitu perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan.
Dalam Pasal 2 Perolehan hak atas tanah dan bangunan terjadi karena :
- pemindahan hak
- pemberian hak baru
Sedangkan menurut pasal 9 UU tersebut saat terutangnya pajak yaitu sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta pemindahan hak ( Catatan menurut ketentuan peraturan perundangan dibidang Agraria/Pertanahan mengatur bahwa perbuatan pengalihan/ pemindahan hak atas tanah wajib dilakukan dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah; jadi bukan pada waktu dibuat Akta Pengikatan Jual Beli dihadapan Notaris ).
Dalam tataran filosofi tindakan perolehan yang terjadi karena pemindahan hak selalu dilandasi oleh suatu sikap ”kehendak memiliki”. Disinilah seharusnya landasan filosofi pengenaan pajak ditetapkan sebagai pengejawantahan asas keadilan.
Untuk itu perkenankan penulis berteori sejenak..... ;)
Dasar/landasan pengenaan pajak adalah kehendak memiliki dari anggota masyarakat terhadap suatu benda ekonomis; yang terhadapnya negara melakukan penjagaan / menyediakan jaminan bagi keamanan kepemilikannya dengan mengenakan pajak.
Penulis mempersilahkan pembaca untuk menguji teori ini .... silahkan direnungkan, dihayati dan diresapi untuk dituangkan dalam disertasi doktoral... :)
Sejak diberlakukannya Undang-undang nomor 21 tahun 1997 yang diubah dengan Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan dilandasi pada kewajiban kenegaraan dalam rangka kegotong-royongan nasional sebagai wujud peran serta masyarakat dalam membiayai pembangunan, Pemerintah mengenakan pajak terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan. Hal ini mengakibatkan banyak pengusaha yang berusaha dibidang jual-beli property (hak atas tanah dan bangunan) merugi, akibat dikenakannya pajak “berganda” yang harus ditanggung oleh mereka.
Diwaktu membeli property tersebut, harus dibayar pajak BPHTB ( 5% x NJOP/Nilai Transaksi-PTKP ), kemudian sewaktu menjual property tersebut sekali lagi wajib membayar pajak yaitu Pajak Penghasilan ( 5% x NJOP/Nilai Transaksi ).
Menyiasati hal tersebut maka para pengusaha property dalam membeli property tidak langsung membuat Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, melainkan hanya mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( baik dibawah tangan maupun dengan Akta Otentik dihadapan Notaris ) dan Akta Kuasa Jual; demikian dengan maksud apabila kelak property yang dibelinya telah laku dijual, maka pengusaha tersebut menggunakan Akta Kuasa dari penjual (pemilik asal) menjual kepada pembeli.
Seperti diketahui bahwa di dunia bisnis sangat penting faktor kecepatan perputaran modal, semakin cepat dan semakin besar adalah semakin baik dan menguntungkan bagi pengusaha. Dalam dunia bisnis modern saat ini, pengusaha lebih mementingkan perputaran omzet, demikian pula pengusaha yang bergerak di bidang jual-beli property, yang penting tidak rugi asalkan berputar terus modalnya, usaha tersebut masih layak untuk dipertahankan dan dikembangkan.
Namun oleh karena Pemerintah telah menempatkan pajak sebagai salah satu primadona pemasukan/ penerimaan negara, maka ketentuan-ketentuan pajak final ( PPH dan BPHTB ) tersebut dapatlah dikatakan mengorbankan Pengusaha Kelas Menengah. Padahal suatu negara akan kuat sektor perekonomiannya apabila sektor swata kelas menengahnya kuat. Yang terjadi di Indonesia saat ini Kelas Bawah diberikan Bantuan Langsung Tunai (BLT), Yang Menengah diperas bak sapi perah dan Yang Atas berlimpah fasilitas. Aaaahhh itu sih urusan politik yang tidak jelas ( awu-awu). Mari kita lanjutkan aja dengan topik bahasan yang ada.
Permasalahan
Saat ini di beberapa Kantor Pertanahan mulai menolak permohonan Balik Nama sertipikat apabila Akta Jual Beli dihadapan PPAT dimana pihak penjualnya menggunakan Akta Kuasa Otentik ( dalam komparisi akta diuraikan bahwa Pihak Penerima Kuasa/ Pengusaha mewakili atau atas nama Penjual/ Pemilik yang namanya tercantum dalam Sertipikat ) dengan alasan bahwa telah terjadi penyelundupan/ penghindaran pembayaran pajak.
Kantor Pertanahan hanya akan memroses permohonan balik nama sertipikat apabila :
disertai Surat Pernyataan dari Pemilik Asal ( Orang yang namanya tercantum dalam Sertipikat ) yang menyatakan bahwa diantara Pemilik asal dan Penerima Kuasa ( Pengusaha ) tidak terjadi jual beli, melainkan hanya semata-mata sebagai kuasa saja atau
Akta Kuasa digunakan oleh Pembeli untuk membalik nama Sertipikat menjadi atas namanya sendiri. ( Dalam komparisi Akta Jual Beli penerima kuasa bertindak sebagai kuasa dari Pemilik dan bertindak sebagai Pembeli ).
Permasalahan yang terjadi dalam praktek berkaitan tindakan nomor 1 di atas, yaitu begitu mudahnya para pihak ( atau bahkan Notaris/PPAT ) menanda tangani surat pernyataan bahwa antara Penjual (Pemilik) dan Penerima Kuasa ( Pengusaha) tidak pernah terjadi transaksi, melainkan semata-mata hanya pemberian kuasa saja. Hal ini dilakukan tanpa mempedulikan implikasi dari Surat Pernyataan tersebut; yang menurut penulis sangat fatal akibat hukumnya bagi para pihak yang dalam kenyataannya telah membuat Akta Pengikatan Jual Beli dan Akta Kuasa.
Dengan adanya pengikaran terhadap telah terjadinya ”transaksi jual beli” antara para pihak, maka sangat terbuka peluang yang lebar bagi pihak pemilik asal untuk benar-benar membatalkan Akta Pengikatan Jual Beli dan menuntut kembali property tersebut dari tangan Pembeli.
Bagaimana solusi terhadap permasalahan tersebut ?
Pembahasan Masalah
Seperti kita ketahui aturan-aturan umum mengenai Jual Beli diatur dalam pasal 1457 – pasal 1546 KUHPdt.
Inti konsep jual beli menurut KUHPdt diatur dalam pasal 1457 dan pasal 1458, yang memuat definisi dan saat terjadinya jual beli.
Pasal 1457 :
Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
Pasal 1458 :
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Jadi terjadinya jual beli menurut KUHPdt semata-mata oleh adanya kesepakatan antara para pihak, hal yang berbeda dengan konsep Hukum Adat yang dianut oleh Undang
Undang Pokok Agraria ( UU 5/1960 ) yang menganut prinsip terang dan tunai.
Sehingga dalam praktek muncul suatu kreasi ( penemuan hukum/ terobosan hukum ) yang menggabungkan dua konsep tersebut yang saat ini dikenal sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah suatu perjanjian antara pihak penjual dan pihak pembeli mengenai suatu obyek tertentu dan harga tertentu dimana ”secara materiil” hak kepemilikan dan/atau penguasaan atas obyek telah dialihkan kepada pihak pembeli yang juga telah melunasi harga obyek yang dibelinya tersebut, dan peralihan hak secara formil akan segera dilaksanakan menurut peraturan perundangan dibidang Agraria/ Pertanahan, yaitu apabila syarat dan ketentuan dalam Perjanjian tersebut dan Peraturan Pemerintah No 24/1997 telah dipenuhi oleh para pihak.
Syarat dan ketentuan agar dapat dibuatkan Akta Jual Beli dihadapan PPAT sesuai dengan PP no24/1997 dan peraturan perundangan lainnya adalah :
- dipenuhi kelengkapan dokumen para pihak
- telah diadakan pengecekan asli sertipikat di Kantor Pertanahan setempat
- telah dibayar pajak-pajak yang berkaitan dengan jual beli tersebut ( PPh dan BPHTB )
- terhadap obyek jual beli dibayar lunas dan siap diserah terimakan saat itu juga. (Prinsip terang dan tunai)
Dalam praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli terhadap syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan tersebut biasanya yang belum terlaksana hanya masalah pembayaran pajak-pajak. Bahkan biasanya dalam salah satu pasal Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( jika harga jual beli telah dibayar lunas) diatur tanggung jawab terhadap pembayaran Pajak khususnya PPh dialihkan kepada dan oleh karena itu menjadi tanggung jawab Pembeli.
Dari uraian di atas mengesankan bahwa pendapat beberapa Pejabat Kantor Pertanahan tersebut adalah benar yaitu telah terjadi penghindaran/penyelundupan pembayaran pajak.
Oleh karena itu perlu kita analisa lebih lanjut landasan dari pengenaan Pajak khususnya BPHTB. Didalam UU 20/2000 ditegaskan bahwa pengenaan BPHTB harus memperhatikan asas-asas keadilan, kepastian hukum, legalitas dan kesederhanaan.
Dalam pasal 1 angka 2 UU 20/2000 didefinisikan mengenai arti Perolehan hak atas tanah dan bangunan yaitu perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan.
Dalam Pasal 2 Perolehan hak atas tanah dan bangunan terjadi karena :
- pemindahan hak
- pemberian hak baru
Sedangkan menurut pasal 9 UU tersebut saat terutangnya pajak yaitu sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta pemindahan hak ( Catatan menurut ketentuan peraturan perundangan dibidang Agraria/Pertanahan mengatur bahwa perbuatan pengalihan/ pemindahan hak atas tanah wajib dilakukan dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah; jadi bukan pada waktu dibuat Akta Pengikatan Jual Beli dihadapan Notaris ).
Dalam tataran filosofi tindakan perolehan yang terjadi karena pemindahan hak selalu dilandasi oleh suatu sikap ”kehendak memiliki”. Disinilah seharusnya landasan filosofi pengenaan pajak ditetapkan sebagai pengejawantahan asas keadilan.
Untuk itu perkenankan penulis berteori sejenak..... ;)
Dasar/landasan pengenaan pajak adalah kehendak memiliki dari anggota masyarakat terhadap suatu benda ekonomis; yang terhadapnya negara melakukan penjagaan / menyediakan jaminan bagi keamanan kepemilikannya dengan mengenakan pajak.
Penulis mempersilahkan pembaca untuk menguji teori ini .... silahkan direnungkan, dihayati dan diresapi untuk dituangkan dalam disertasi doktoral... :)
Setelah bermain di alam filsafati, mari kita kembali menginjakkan kaki di bumi dogmatika dan praktek.
Pertanyaannya sekarang apakah pengusaha property dalam melakukan pembelian atas suatu property mempunyai niatan/kehendak untuk memiliki property tersebut untuk dirinya sendiri ?
Penulis yakin bahwa pengusaha property adalah orang yang melakukan suatu usaha secara berkesinambungan dalam bidang membeli property untuk kemudian dijual kepada orang lain (Catatan : tanpa adanya kehendak/niat memiliki untuk diri sendiri) baik atas tanggungan sendiri maupun sesuai pesanan dan untuk tanggungan dari pihak lain dengan mendapatkan komisi atau provisi.
Berbeda dengan makelar (broker) yang bertindak berdasarkan pemberian kuasa dari pihak-pihak yang memakai jasanya ( untuk menjual atau membeli ), pengusaha property dalam membuat perjanjian-perjanjian terikat secara langsung.
Keterikatan pengusaha property secara langsung dengan pihak penjual inilah yang menyebabkan pihak Pemerintah menganggap bahwa perbuatan yang dilakukan pengusaha property adalah suatu perbuatan untuk memperoleh hak atas tanah dan bangunan, yang oleh karena itu pengusaha peroperty wajib membayar pajak ( BPHTB ).
Padahal sebagaimana diuraikan tadi bahwa tidak ada niatan/kehendak dari pengusaha property untuk memiliki property yang dia beli tersebut, karena tujuannya semata-mata untuk dijual lagi sesuai dengan prinsip-prinsip bisnis pada umumnya.
Hal ini diperunyam oleh sikap dari pejabat Kantor Pertanahan yang menolak permohonan balik nama sertipikat atas nama Pembeli apabila yang bertindak dalam Akta Jual Belinya adalah pihak pengusaha yang mewakili penjual berdasarkan Akta Kuasa Jual ( yang merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ).
Dalam hal demikian Kantor Pertanahan hanya mau membalik nama Sertipikat Hak atas tanah apabila dilengkapi Surat Pernyataan dari penjual ( Pemilik asal ) yang menyatakan bahwa :
- antara Penjual dan Pengusaha Property tidak terjadi transaksi jual beli;
- Kuasa yang diberikan kepada Pengusaha property adalah kuasa biasa dan bukan kuasa mutlak;
- Harga jual beli telah diterima oleh Penjual
Langkah praktis yang diberikan oleh pejabat Kantor Pertanahan tersebut sangat praktis dan dapat digunakan untuk membalik nama sertipikat atas nama Pembeli.
Sehingga langkah ini diikuti oleh hampir semua PPAT.
So what gitu lho?? Apakah ada masalah dengan langkah praktis ini?
Penulis secara pribadi mencemaskan akibat hukum yang dapat ditimbulkan oleh Surat Pernyataan yang ditanda tangani oleh Penjual (Pemilik asal) dan pegusaha property tidak lain adalah suatu bentuk pengingkaran telah terjadinya perjanjian pengikatan jual beli. Dengan adanya pengingkaran terhadap pengikatan jual beli tersebut, maka sangat memungkinkan Penjual (Pemilik asal) untuk benar-benar membatalkan adanya ”transaksi” antara dia dengan pengusaha property dan selanjutnya Akta Kuasa yang merupakan bagian mutlak dan satu kesatuan dengan akta pengikatan jual beli tersebut dengan mudah dapat dicabut atau ditarik kembali olehnya; hal ini dapat pula menyebabkan Akta Jual Beli dibatalkan, sehingga Pembeli sangat besar kemungkinannya untuk dirugikan ( meskipun dalam teori sebagai pembeli yang beritikad baik dia dilindungi oleh hukum, namun dalam praktek rumit sekali penegakannya ).
Mohon diingat bahwa Akta kuasa yang berdiri sendiri dan tidak dapat dicabut serta diberikan dengan mengecualikan ketentuan-ketentuan tentang berakhirnya suatu kuasa ( pasal 1813 dan pasal 1814 KUHPdt ) disebut sebagai Kuasa Mutlak.
Dan pemakaian Kuasa Mutlak (irrevocable power of atorney) ini telah dilarang dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri nomor 14 tahun 1982 juncto Surat Dirjen Agraria nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Mar 1982 tentang larangan Kuasa Mutlak juncto Pasal 39 ayat 1 huruf d Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun1997 memuat aturan bahwa PPAT harus menolak membuat akta jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
Mungkin pembaca bertanya dengan alasan apakah Penjual (pemilik asal) mencabut kembali kuasa yang diberikan kepada pengusaha property?
Oleh karena kaki kita saat ini berpijak pada bumi dogmatika dan praktek, maka jawabannyapun dapat beraneka ragam, namun secara mudah dapat dikatakan pada jaman seperti saat ini hal apa saja dapat dijadikan alasan untuk sekedar membatalkan/ mencabut suatu kuasa.
Penulis menawarkan suatu wacana yang sangat memungkinkan untuk memberikan solusi bagi permasalahan di atas, yaitu penggunaan lembaga komisioner bagi pengusaha property.
Dalam melakukan usahanya pengusaha property harus bertindak sebagai seorang komisioner ( bukan broker/makelar ). Adapun keuntungan yang diperoleh oleh pengusaha property dapat dianggap sebagai komisi atau provisi. Dan terhadap komisi atau provisi inilah pengusaha property wajib membayar pajak penghasilan.
Ketentuan-ketentuan pokok mengenai Komisioner diatur dalam KUHD. Dalam pasal 76 didefinisikan Komisoner adalah orang yang perusahaannya terdiri atas pembuatan perjanjian-perjanjian atas nama sendiri atau firmanya sendiri, atas perintah dan untuk tanggungan orang lain, dengan mendapat upah tertentu atau provosi.
Dalam pasal 77 disebutkan bahwa Komisioner tidak diwajibkan memberitahukan kepada orang dengan siapa ia berbuat, tentang nama orang untuk tanggungan siapa ia melakukan perbuatan itu. Komisioner langsung terikat kepada pihak lain dalam perjanjian itu, seakan-akan itu urusannya sendiri.
Oleh karena itu Pihak yang dengan siapa komisioner berbuat dan pihak pemberi komisi tidak dapat saling menuntut. Tuntutan masing-masing pihak harus diajukan melalui Komisioner (pasal 78).
Hak-hak istimewa Komisioner dimuat dalam pasal 81 – pasal 85 antara lain hak previlegi terhadap penagihan-penagihan yang menjadi haknya, hak retensi untuk menjamin dipenuhinya hak-haknya, dll.
Dan yang menarik apa yang diatur dalam pasal 85a dimungkinkan orang-perorangan yang tidak terus menerus melakukan usaha sebagai komisoner, namun bertindak atas nama sendiri dan dengan mendapat upah tertentu atau provisi, atas pesanan dan untuk tanggungan orang lain mengadakan suatu perjanjian, maka pasal-pasal 77,78,80 sampai dengan pasal 85, 240 dan pasal 241 berlaku juga.
Tidak dapat penulis pungkiri bahwa penggunaan lembaga komisioner ini bukannya tanpa kendala, secara praktis mungkin hanya sedikit kendalanya, namun kendala secara teoritis cukup menyulitkan.
Kendala teoritis yang ada adalah menyangkut keberadaan pemberi komisi ( Pembeli pada saat sebelum Komisioner ( pengusaha property ) bertindak.
Perlu diadakan kajian yang lebih mendalam mengenai hal ini secara teoritis dengan memakai bahan-bahan kajian yang pernah diterapkan oleh BPPN yaitu mengakui keberadaan pembeli sementara ( belum ada pembeli definitif ) dan dilandasi oleh filosofi keberadaan ”niat/kehendak” dari pengusaha property sebagaimana telah diuraikan diatas. Semoga tulisan ini dapat memberikan ide bagi para calon doktoral untuk menyusun disertasinya mengenai nilai kemutlakan dari keberadaan subyek hukum dalam suatu perjanjian yang dibuat oleh seorang komisioner. ( Ide ini timbul dari hasil perbandingan antara subyek dan obyek perjanjian, jika obyek perjanjian boleh ada dikemudian hari, apakah terhadap subyek perjanjian juga berlaku ketentuan yang sama? ).
Penutup
Dengan diakuinya profesi sebagi pengusaha property yang usahanya membeli dan menjual property, maka perlu dipertimbangkan dasar pengenaan pajak sesuai asas keadilan bagi pengusaha property yaitu hanya mengenakan pajak terhadap penghasilan yang diperolehnya ( keuntungan, komisi atau provisi ) dari transaksi beli dan jual property yang diusahakan olehnya.
Salah satu alternatif solusi terhadap permasalahan ”penghindaran/penyelundupan” pajak yaitu penggunaan lembaga komisioner, dimana pengusaha property bertindak seakan-akan untuk diri sendiri namun (kelak) untuk kepentingan pembeli (pemberi komisi); maka dicapailah win-win solution bagi semua pihak.
Pihak Penjual membayar Pajak Penghasilan Final, Pihak pengusaha property membayar pajak seusai SPPT Tahunan, pihak Pembeli membayar pajak BPHTB Final dan yang paling penting untuk penulis dan rekan-rekan penulis yaitu pihak PPAT juga ”tidak bersalah” dalam membuat Akta Jual Beli ( dituduh membuat akta jual beli dengan menggunakan kuasa mutlak ).
Mohon saran, masukan dan kritikan dari para pembaca yang budiman.
Terima kasih.
Pertanyaannya sekarang apakah pengusaha property dalam melakukan pembelian atas suatu property mempunyai niatan/kehendak untuk memiliki property tersebut untuk dirinya sendiri ?
Penulis yakin bahwa pengusaha property adalah orang yang melakukan suatu usaha secara berkesinambungan dalam bidang membeli property untuk kemudian dijual kepada orang lain (Catatan : tanpa adanya kehendak/niat memiliki untuk diri sendiri) baik atas tanggungan sendiri maupun sesuai pesanan dan untuk tanggungan dari pihak lain dengan mendapatkan komisi atau provisi.
Berbeda dengan makelar (broker) yang bertindak berdasarkan pemberian kuasa dari pihak-pihak yang memakai jasanya ( untuk menjual atau membeli ), pengusaha property dalam membuat perjanjian-perjanjian terikat secara langsung.
Keterikatan pengusaha property secara langsung dengan pihak penjual inilah yang menyebabkan pihak Pemerintah menganggap bahwa perbuatan yang dilakukan pengusaha property adalah suatu perbuatan untuk memperoleh hak atas tanah dan bangunan, yang oleh karena itu pengusaha peroperty wajib membayar pajak ( BPHTB ).
Padahal sebagaimana diuraikan tadi bahwa tidak ada niatan/kehendak dari pengusaha property untuk memiliki property yang dia beli tersebut, karena tujuannya semata-mata untuk dijual lagi sesuai dengan prinsip-prinsip bisnis pada umumnya.
Hal ini diperunyam oleh sikap dari pejabat Kantor Pertanahan yang menolak permohonan balik nama sertipikat atas nama Pembeli apabila yang bertindak dalam Akta Jual Belinya adalah pihak pengusaha yang mewakili penjual berdasarkan Akta Kuasa Jual ( yang merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ).
Dalam hal demikian Kantor Pertanahan hanya mau membalik nama Sertipikat Hak atas tanah apabila dilengkapi Surat Pernyataan dari penjual ( Pemilik asal ) yang menyatakan bahwa :
- antara Penjual dan Pengusaha Property tidak terjadi transaksi jual beli;
- Kuasa yang diberikan kepada Pengusaha property adalah kuasa biasa dan bukan kuasa mutlak;
- Harga jual beli telah diterima oleh Penjual
Langkah praktis yang diberikan oleh pejabat Kantor Pertanahan tersebut sangat praktis dan dapat digunakan untuk membalik nama sertipikat atas nama Pembeli.
Sehingga langkah ini diikuti oleh hampir semua PPAT.
So what gitu lho?? Apakah ada masalah dengan langkah praktis ini?
Penulis secara pribadi mencemaskan akibat hukum yang dapat ditimbulkan oleh Surat Pernyataan yang ditanda tangani oleh Penjual (Pemilik asal) dan pegusaha property tidak lain adalah suatu bentuk pengingkaran telah terjadinya perjanjian pengikatan jual beli. Dengan adanya pengingkaran terhadap pengikatan jual beli tersebut, maka sangat memungkinkan Penjual (Pemilik asal) untuk benar-benar membatalkan adanya ”transaksi” antara dia dengan pengusaha property dan selanjutnya Akta Kuasa yang merupakan bagian mutlak dan satu kesatuan dengan akta pengikatan jual beli tersebut dengan mudah dapat dicabut atau ditarik kembali olehnya; hal ini dapat pula menyebabkan Akta Jual Beli dibatalkan, sehingga Pembeli sangat besar kemungkinannya untuk dirugikan ( meskipun dalam teori sebagai pembeli yang beritikad baik dia dilindungi oleh hukum, namun dalam praktek rumit sekali penegakannya ).
Mohon diingat bahwa Akta kuasa yang berdiri sendiri dan tidak dapat dicabut serta diberikan dengan mengecualikan ketentuan-ketentuan tentang berakhirnya suatu kuasa ( pasal 1813 dan pasal 1814 KUHPdt ) disebut sebagai Kuasa Mutlak.
Dan pemakaian Kuasa Mutlak (irrevocable power of atorney) ini telah dilarang dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri nomor 14 tahun 1982 juncto Surat Dirjen Agraria nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Mar 1982 tentang larangan Kuasa Mutlak juncto Pasal 39 ayat 1 huruf d Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun1997 memuat aturan bahwa PPAT harus menolak membuat akta jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
Mungkin pembaca bertanya dengan alasan apakah Penjual (pemilik asal) mencabut kembali kuasa yang diberikan kepada pengusaha property?
Oleh karena kaki kita saat ini berpijak pada bumi dogmatika dan praktek, maka jawabannyapun dapat beraneka ragam, namun secara mudah dapat dikatakan pada jaman seperti saat ini hal apa saja dapat dijadikan alasan untuk sekedar membatalkan/ mencabut suatu kuasa.
Penulis menawarkan suatu wacana yang sangat memungkinkan untuk memberikan solusi bagi permasalahan di atas, yaitu penggunaan lembaga komisioner bagi pengusaha property.
Dalam melakukan usahanya pengusaha property harus bertindak sebagai seorang komisioner ( bukan broker/makelar ). Adapun keuntungan yang diperoleh oleh pengusaha property dapat dianggap sebagai komisi atau provisi. Dan terhadap komisi atau provisi inilah pengusaha property wajib membayar pajak penghasilan.
Ketentuan-ketentuan pokok mengenai Komisioner diatur dalam KUHD. Dalam pasal 76 didefinisikan Komisoner adalah orang yang perusahaannya terdiri atas pembuatan perjanjian-perjanjian atas nama sendiri atau firmanya sendiri, atas perintah dan untuk tanggungan orang lain, dengan mendapat upah tertentu atau provosi.
Dalam pasal 77 disebutkan bahwa Komisioner tidak diwajibkan memberitahukan kepada orang dengan siapa ia berbuat, tentang nama orang untuk tanggungan siapa ia melakukan perbuatan itu. Komisioner langsung terikat kepada pihak lain dalam perjanjian itu, seakan-akan itu urusannya sendiri.
Oleh karena itu Pihak yang dengan siapa komisioner berbuat dan pihak pemberi komisi tidak dapat saling menuntut. Tuntutan masing-masing pihak harus diajukan melalui Komisioner (pasal 78).
Hak-hak istimewa Komisioner dimuat dalam pasal 81 – pasal 85 antara lain hak previlegi terhadap penagihan-penagihan yang menjadi haknya, hak retensi untuk menjamin dipenuhinya hak-haknya, dll.
Dan yang menarik apa yang diatur dalam pasal 85a dimungkinkan orang-perorangan yang tidak terus menerus melakukan usaha sebagai komisoner, namun bertindak atas nama sendiri dan dengan mendapat upah tertentu atau provisi, atas pesanan dan untuk tanggungan orang lain mengadakan suatu perjanjian, maka pasal-pasal 77,78,80 sampai dengan pasal 85, 240 dan pasal 241 berlaku juga.
Tidak dapat penulis pungkiri bahwa penggunaan lembaga komisioner ini bukannya tanpa kendala, secara praktis mungkin hanya sedikit kendalanya, namun kendala secara teoritis cukup menyulitkan.
Kendala teoritis yang ada adalah menyangkut keberadaan pemberi komisi ( Pembeli pada saat sebelum Komisioner ( pengusaha property ) bertindak.
Perlu diadakan kajian yang lebih mendalam mengenai hal ini secara teoritis dengan memakai bahan-bahan kajian yang pernah diterapkan oleh BPPN yaitu mengakui keberadaan pembeli sementara ( belum ada pembeli definitif ) dan dilandasi oleh filosofi keberadaan ”niat/kehendak” dari pengusaha property sebagaimana telah diuraikan diatas. Semoga tulisan ini dapat memberikan ide bagi para calon doktoral untuk menyusun disertasinya mengenai nilai kemutlakan dari keberadaan subyek hukum dalam suatu perjanjian yang dibuat oleh seorang komisioner. ( Ide ini timbul dari hasil perbandingan antara subyek dan obyek perjanjian, jika obyek perjanjian boleh ada dikemudian hari, apakah terhadap subyek perjanjian juga berlaku ketentuan yang sama? ).
Penutup
Dengan diakuinya profesi sebagi pengusaha property yang usahanya membeli dan menjual property, maka perlu dipertimbangkan dasar pengenaan pajak sesuai asas keadilan bagi pengusaha property yaitu hanya mengenakan pajak terhadap penghasilan yang diperolehnya ( keuntungan, komisi atau provisi ) dari transaksi beli dan jual property yang diusahakan olehnya.
Salah satu alternatif solusi terhadap permasalahan ”penghindaran/penyelundupan” pajak yaitu penggunaan lembaga komisioner, dimana pengusaha property bertindak seakan-akan untuk diri sendiri namun (kelak) untuk kepentingan pembeli (pemberi komisi); maka dicapailah win-win solution bagi semua pihak.
Pihak Penjual membayar Pajak Penghasilan Final, Pihak pengusaha property membayar pajak seusai SPPT Tahunan, pihak Pembeli membayar pajak BPHTB Final dan yang paling penting untuk penulis dan rekan-rekan penulis yaitu pihak PPAT juga ”tidak bersalah” dalam membuat Akta Jual Beli ( dituduh membuat akta jual beli dengan menggunakan kuasa mutlak ).
Mohon saran, masukan dan kritikan dari para pembaca yang budiman.
Terima kasih.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar